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Quel est le coût de la conciergerie ?
L’intérêt de faire appel à une conciergerie n’est pas financier. Il est évident que tout faire seul permettra au propriétaire de dégager des revenus supérieurs. Mais à quel prix !Une conciergerie est indispensable si le propriétaire ne réside pas à proximité de son hébergement de tourisme. Même dans le cas contraire, les services d’une conciergerie permettront pour le propriétaire :D’avoir un interlocuteur dédié à qui déléguer.De ne pas se préoccuper de la gestion quotidienne de la location et ainsi de disposer de temps disponibles pour vaquer sereinement à ses occupations.D’être certain de la recherche de la meilleure rentabilité du bien par la conciergerie (période d’ouverture, souplesse d’accès, mise en ligne valorisante, suivi des tendances et des nouveautés du marché). Plus le bien rapporte, plus la conciergerie est rémunérée. C’est du gagnant/gagnant.En général, les conciergeries sont rémunérées en pourcentage du prix du séjour réservé. Le principal intérêt à ce mode de fonctionnement est que le propriétaire ne paie rien, si le bien n’est pas loué.Ce pourcentage varie en fonction des prestations fournies. Un propriétaire peut compter sur des revenus bruts compris entre 50 et 60% des loyers (frais de plateformes de 15% compris).Sérénissime a fait le choix de ne pas rendre optionnel le ménage et la fourniture du linge. Cette partie reste à la charge du locataire. -
Comment sont facturés les frais des plateformes ?
Dans la très grande majorité des cas, les plateformes facturent leurs services directement au propriétaire du bien, à hauteur de 15% du prix du séjour réservé. Il n’y a pas de notion de TVA. -
Quels sont les coûts liés à la location courte durée ?
Le coût le plus important ne se compte pas en Euro, mais en heures. La location courte durée nécessite d’avoir du temps disponible pour s’y consacrer :Quelques investissements peuvent être nécessaires à la préparation de l’hébergement à son nouvel usage, pour créer des conditions d’accueil satisfaisantes.L’utilisation incontournable des plateformes de réservations nécessite de la méthode pour être attrayant et rigoureux, ainsi que des logiciels payants pour assurer le suivi des plannings.Enfin, l’accueil des locataires, avec son lot de sollicitations diverses, exige que l’hébergement et son linge soient d’une propreté irréprochable pour une cinquantaine de séjours sur l’année. -
Comment le linge est-il géré ?
Le linge de lit comprend le drap, les taies d’oreillers et la housse de couette. Le linge de bain comprend un drap de douche et une serviette de toilette par personne et un tapis de bain.La fourniture du linge et son nettoyage sont à la charge de Sérénissime.Nous avons choisi Standard Textile comme fournisseur car il a l’avantage de proposer des gammes de produits très étendues.Le linge est blanc. Il est acheté en triple exemplaire par hébergement. Lorsque que le premier est utilisé, le second est à la blanchisserie. Le troisième est utilisé en cas d’accident sur les deux premiers et permet une rotation moins rapide des deux premiers.Les blanchisseries auxquelles nous faisons appel sont Op’Blanchisserie à Morlaix et La blanchisserie de Plouescat. -
Comment l’hébergement est-il nettoyé ?
Deux nettoyages distincts peuvent être envisagés :Le nettoyage du bien est prévu entre chaque séjour par une équipe de deux personnes. Le travail en binôme est indispensable car le temps d’intervention est contraint. Il pourra d’ailleurs n’avoir lieu que le samedi en haute saison. Il comprend le nettoyage des sols, le dépoussiérage, le nettoyage des sanitaires et de la cuisine, d’une partie des vitres, le remplacement du linge de lit et de bain. Les techniques, les produits et le matériel utilisés sont spécifiques et s’apparentent plus au travail d’une gouvernante qu’à celui d’une aide-ménagère. Le personnel est formé à cet effet. Sauf exception, ce seront toujours les mêmes personnes qui interviendront dans votre hébergement.Un « gros » nettoyage peut être envisagée avant la première mise en location du bien et éventuellement une fois par an ensuite. -
Quelle politique des prix définir ?
La politique des prix est définie en accord avec le propriétaire, après l’étude des prix du marché pour des biens comparables au sien. C’est elle qui permettra de mesurer le potentiel de rentabilité.Deux outils payants sont à notre disposition pour ce faire :AIRDNA, par AIRBNB, permet d’analyser le marché et de comparer ses résultats sur un secteur géographique définiUn Revenue Manager, qui recherche automatiquement en ligne les prix et les fréquentations des biens sur le marché. Il possède l’avantage de pouvoir être utilisé pour rendre la tarification dynamique : il peut faire évoluer les prix de location du bien en fonction du taux d’occupation du secteur selon des scénarios prédéfinis.La politique des prix n’est pas figée, elle doit tenir compte des évolutions du marché (ci-dessous l’évolution en % du prix moyen journalier des meublés de tourisme entre 2022 et 2023):
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Pourquoi utiliser un channel manager ?
L’illustration précédente démontre le caractère incontournable d’internet dans la recherche et la réservation de maisons de vacances.Il faut donc posséder un outil qui permettent à la fois de publier et de modifier une seule annonce sur plusieurs plateformes (AIRBNB, BOOKING.COM, …) en une seule opération, de mettre à jour et de consolider leurs plannings de réservation, pour éviter le surbooking.Cet outil se nomme un Channel Manager. Sérénissime Conciergerie a choisi la solution Lodgify. -
Comment les hébergements de tourisme sont-ils réservés ?
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Pourquoi un photographe professionnel ?
Lors d’une location longue durée, la qualité des photos de l’annonce immobilière importe peu, car le locataire a la possibilité de visiter les biens avant de faire son choix.Il n’en est rien pour la location courte durée. La qualité de l’annonce et de ses photos est donc primordiale. Elles permettent de se détacher de la concurr
ence. Le soin apporté aux clichés est le premier témoignage du soin qui sera consacré à l’accueil des vacanciers.Les photos seront toujours représentatives de la réalité du bien, mais elles pourront être mise en scène à travers la présence d’un vase de fleurs, d’une table dressée, …Sérénissime a choisi le photographe Aymeric Artus. Pour aller plus loin : le site d'Aymeric Artus -
Pourquoi une serrure digitale ?
L’installation d’une serrure digitale est indispensable pour deux raisons :Une raison fonctionnelle : elle permet de ne pas avoir à gérer de clés. Si une visite est nécessaire pour un dysfonctionnement ou pour l’intervention des équipes d’entretien, la présence d’une serrure digitale sécurise l’accès à l’hébergement sans risque de perte, d’oubli et d’allers-retours chronophages.Une raison commerciale : elle permet d’accueillir les locataires quel que soit leur heure d’arrivée (s’il il y a des bouchons ou des retards de train, …) et offre la certitude que le bien est clos en leur absence. 51 % des séjours ont lieu en basse saison pour une durée de 3 ou 4 jours et les vacanciers ne souhaitent pas subir de contraintes horaires. La serrure digitale offre cette souplesse.Comment ça marche ?C’est un tourneur de clé électronique contrôlé via smartphone ou des codes PIN. Installé à l’intérieur de la propriété et invisible de l’extérieur. L’utilisation d’une clé traditionnelle est toujours possible, mais les visiteurs n’en auront pas besoin.Simple à partager et à utiliser : aucune application, compte, ou enregistrement sont nécessaires. Un lien est envoyé aux locataires, valable uniquement pendant leur séjour. -
Mon bien séduira-t-il les locataires ?
L’important n’est pas de posséder un hébergement hors du commun avec des prestations incroyables. Il en faut pour tous les goûts et surtout pour toutes les bourses.Quand il réserve, le locataire a une vision très précise de la gamme de l’hébergement qu’il choisit. Les photos et la description de l’annonce exposent clairement les choses.L’attention doit se porter sur une politique des prix en cohérence avec l’offre que l’on propose. -
Mon bien est-il adapté à la location ?
Avant de mettre son bien en location, cinq points fondamentaux sont à prendre en considération :La sécurité. L’état de l’hébergement doit permettre aux locataires d’y séjourner sans prendre de risque (escalier, prises électriques, fixation des meubles hauts de cuisine, cheminée, …)Le bon fonctionnement des appareils et des dispositifs (électroménagers, éclairage, robinetterie, chauffage, eau chaude, …)La qualité de la literie est le point primordial de l’accueil. Les locataires souhaitent avant tout se reposer pendant leurs vacances. Ils viennent pour bien dormir.La qualité de la WIFI. Toutes les recherches de visites, de réservations, (…) effectuées par les locataires se font sur le net. Sans WIFI digne de ce nom, point de salut.La propreté. Elle doit être impeccable. Le plus simple est de faire appel à des professionnels.Ensuite, au fil du temps, d’autres points pourront être pris en considération pour améliorer l’accueil de votre hébergement. Vous pourrez alors y consacrer une partie des revenus qu’il génère.La politique des prix de location s’adaptera à l’évolution de l’offre proposée.Pour aller plus loin : le référentiel de classement d’Atout France -
J’entends dire que l’immobilier touristique empêche les habitants à l’année de se loger ?
En février 2022, le Gouvernement a demandé la mise en place d’une mission interministérielle afin d’évaluer les tensions sur les marchés du logement dans les zones touristiques (à l’exclusion des métropoles) et d’identifier les dispositifs permettant de lutter contre l’éviction dont sont victimes certains ménages actifs, notamment les moins aisés, pour accéder à une résidence principale sur ces territoires tendus.En dehors de mesures destinées aux collectivités, le rapport préconise trois évolutions pour les locations meublées :Appliquer à toute location de logement les critères de performance énergétique.Rendre la fiscalité des locations meublées moins attractive.Ouvrir la possibilité pour toutes les communes de mettre en place une réglementation du changement d’usage (ce qui ne signifie pas une interdiction).Le rapport identifie de nombreuses autres pistes et le fait que la mise en place de régulations, qui sont autant de restrictions à des droits fondamentaux, doit s’appuyer sur des éléments factuels et objectivés.Indépendamment des recommandations du rapport, il est assez probable qu’à moyen terme tous les logements, quel que soit leur usage, soit soumis aux critères de performance énergétique, réchauffement climatique oblige.Même si les revenus des locations meublées sont plus lourdement imposés, il sera toujours plus intéressant de les percevoir que de s’en priver.Enfin, si un propriétaire souhaite garder l’usage de sa résidence secondaire, quel est l’intérêt pour une commune de privilégier sa vacuité, en interdisant le changement d’usage, plutôt que de privilégier les retombées économiques du tourisme, qui sont de plus en plus régulières tout au long de l’année ? -
Comment gérer les éventuelles dégradations ?
Elles sont couvertes, dans un premier temps, par la caution du locataire, qui est enregistrée lors de la réservation. Les problèmes sont rares, car il est maintenant possible d’informer les plateformes de réservations de l’indélicatesse de certains locataires.Sérénissime a choisi la solution Swikly : la demande de caution n’est pas débitée et n’impacte pas le plafond de carte bancaire des voyageurs. En cas de dégradations, Swikly permet d’encaisser tout ou partie de la caution en quelques clics.En fonction des dommages, l’assurance du bien pourra également intervenir. -
Qui paye les charges (chauffage, eau, électricité) ?
Elles ne sont pas facturées en plus du coût du séjour, elles y sont intégrées.
